金针集/资金成本升 楼市小阳春言之尚早\大卫

　　图『tu』左：长期的超低息环境与供求失衡，严重扭曲了香港住宅市场，楼价与实体经济脱节，令人忧虑。图右：中原城市领先指数【shu】

　　第五波疫情逐步稳定，加上社交距离措施放“fang”宽，市面人流明显增加，加上首阶段五千元电子消费券派发，零售消【xiao】费市道呈现好转迹象，次季香港经济恢复正增长可期。

　　美收水速度比预期快

　　其实，受到疫情影响而累积楼市购买力也逐步释放出来，防疫措施放宽后首个开售新盘，首日“ri”售出近八成，而二手楼市场成交也回升，令人憧憬楼市酝酿小阳春。中原地产二手楼价指数从一年多低位略为反弹，楼价指数从8月的历 li[史高点跌幅收窄至5.3%。

　　不过，香港住〖zhu〗宅楼市触底回升仍属言之尚【shang】早。首先，全球疫情《qing》变化难测，未来仍可能出现传播力更《geng》高的变种‘zhong’病毒。全《quan》球新冠肺炎迄今未受控，确诊人数继续上升，不利环球经济全面复常，香港仍要保持警觉性，做好下一波疫情来袭应对准备。

　　其次，美国收水速度与力度比市『shi』场预期快。联储局表明要重手遏抑通胀，随时将联邦基金利率从目《mu》前0.5厘调高至3厘，并且「qie」加快缩减资产负债表规模，收紧市场流动性，估计每《mei》年可能向市场出售总值1.1万亿美元的抵押证券与美债等资产。这意味平钱时代已告结束，资金成本逐步上升，物业‘ye’资产价格势将首当其冲。例如【ru】美国30年定息按揭利率冲破5厘，房屋销售应声下跌，香港住宅楼市也难以独善其身。

　　港银加“jia”存息吸资不（bu）寻常

　　近期有个别本地银行抢吸港元存款而大幅上调港元《yuan》定期利率，一年定存息高达2.1厘，比楼按〖an〗利率还要高。银行不会做蚀本《ben》生意，提高处于偏低水平的楼按利率是迟‘chi’早的『de』事。

　　第三，全球《qiu》经【jing】济环境复杂，不确定性增加。俄乌冲突《tu》有可能长期化，对‘dui’世界经济与金融市场的冲击愈来愈大。国际货币基金组织因应俄乌地缘政治因素，进一步将今年全球经济增长从“cong”4.4%向下修订至3.6%。

　　值得留意的是，俄乌冲突导致能源与粮食价格飞涨，已导{dao}致全球多国经济与社会不稳，正进一『yi』步「bu」加剧债务与货币危机爆发，金融市场随时再飞出意想不到的黑天鹅，增加世界经济出现二次衰退的风险，环球资{zi}产价格下调压力不容低估。

　　全球经济「ji」衰退风险上升

　　长期的超低息环境与供求失衡，已严重《zhong》扭曲了香港住宅物业市场，出现不正常走势『shi』。过去两至三年，在黑暴与疫情夹击之下，香港经{jing}济陷入严重收缩，但楼价仅现温和调整，继续接近历史高位，与实体经济“ji”表现持续脱节，情况实在令人忧虑。